EL PRECIO DE LA VIVIENDA (IV): LA ESPECULACIÓN


Te recordamos que este tema se ha tratado con anterioridad en estas entradas (I), (II), (III).

Por todos es conocidos que el factor determinante en el precio final de una vivienda es la repercusión del valor del suelo.

Veamos un par de ejemplos (valores orientativos pueden no coincidir con la realidad):

1) Desde el punto de vista de la ubicación, pueden darse diferentes valores:

Una vivienda “normal”, con calidades medias, de unos 90 m2 puede tener un valor aproximado de unos 150.000 € en una determinada población, mientras que esa misma vivienda, en una capital puede alcanzar los 300.000 €.

Esta variación en el precio en función de la ubicación es normal y ha existido siempre.

2) Desde el punto de vista de la especulación en un mercado alcista:

La misma vivienda del caso anterior (90 m2, 150.000 €), podía costar hace 10 años unos 75.000 €, es decir, en 10 años ha duplicado su valor, lo que en términos anuales equivale aproximadamente de media a un incremento del 10%.

Esta variación en el precio es fruto principalmente de la especulación, puesto que el coste de mano de obra y materiales de construcción habrá sufrido un incremento similar al IPC, en torno al 4% anual.

Analicemos ahora, para esa misma vivienda “tipo” de 150.000 €, como puede estar repartido este importe para cada uno de sus componentes…

  • Precio Construcción (800 €/m2): 72.000 €
  • Coste Control Calidad, Seguros, Geotécnico …: 2.200 €
  • Coste Técnicos (Arquitecto, Aparejador, Ingeniero…): 7.200 €
  • Coste Licencias: 3.600 €
  • Financiación: 6.000 €
  • Beneficio Promotor: 14.000 €
  • Coste repercusión Solar: 45.000 €

Del desglose anterior puede observarse que el precio del solar constituye aproximadamente el 30% del total de la vivienda.

Esta misma vivienda hace 10 años, (valor de venta 75.000 €), tendría el siguiente desglose (considerando un IPC del 3% durante 10 años, aprox. 30%):

  • Precio Construcción (480 €/m2): 43.200 €
  • Coste Control Calidad, Seguros, Geotécnico …: 1.320 €
  • Coste Técnicos (Arquitecto, Aparejador, Ingeniero…): 4.320 €
  • Coste Licencias: 2.160 €
  • Financiación: 3.600 €
  • Beneficio Promotor: 8.400 €
  • Coste repercusión Solar: 12.000 €

De donde puede deducirse que la repercusión de suelo para esta vivienda sería aproximadamente del 16% del total de la vivienda.

Aun más acusado sería este porcentaje en el caso de la misma vivienda en una capital (valor en venta de 300.000 €):

  • Precio Construcción (800 €/m2): 72.000 €
  • Coste Control Calidad, Seguros, Geotécnico …: 2.200 €
  • Coste Técnicos (Arquitecto, Aparejador, Ingeniero…): 7.200 €
  • Coste Licencias: 3.600 €
  • Financiación: 6.000 €
  • Beneficio Promotor: 14.000 €
  • Coste repercusión Solar: 195.000 €

En este caso el porcentaje alcanzaría un 65% sobre el total de la vivienda.

Saquen sus propias conclusiones..

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