EL PRECIO DE LA VIVIENDA (III): LA ADMINISTRACION


Si te unes ahora a nosotros te recomiendo que leas antes estas otras entradas que tratan sobre el mismo tema (I) y (II).

Uno de los mayores riesgos de la Promoción de Viviendas es evaluar correctamente el cash-flow de la operación, es decir, evaluar los gastos frente a los ingresos y el momento en el cual estos se van produciendo para no quedar temporalmente “en números rojos”. En esta evaluación es muy importante considerar el factor tiempo, y este, en muchas ocasiones no depende del promotor ni siquiera de los técnicos que realizan el proyecto.

Con frecuencia la Promoción de Viviendas se lleva a cabo a través de un préstamo al promotor, el cual va disponiendo poco a poco de este dinero según le haga falta, de tal forma que según vaya disponiendo de el, se van generando intereses a devolver a la Entidad Financiera.

Normalmente la promoción de viviendas comienza con la compra de una parcela donde, con posterioridad construir la edificación que se pretende vender. En caso de disponer de parte del préstamo para la compra del solar, se comenzarán a generar intereses a favor de la Entidad Financiera.

Los técnicos redactamos el Proyecto del edificio lo más rápido posible y lo presentamos a Solicitud de Licencia ante la Administración pertinente, y ahí el proceso se “escapa de nuestro control”, teniendo que esperar hasta la concesión de dicha licencia.

Seguramente todos conocemos casos en los que se ha dilatado excesivamente en el tiempo la obtención de la licencia, con el perjuicio que esto supone.

De cara al promotor le supone un incremento en los costes del préstamo que ha empleado para la compra del solar, y puede verse obligado a repercutir este incremento en el precio final de las viviendas.

De cara a los compradores les supone un retraso en la entrega de las viviendas…

Tampoco debemos caer en la tentación de culpar a los Técnicos encargados de revisar los proyectos y conceder las licencias, porque se han visto desbordados ante la enorme cantidad de solicitudes de licencia que se han producido en estos años. Seguramente que muchos de vosotros habéis visto en las Oficinas de Urbanismo de los ayuntamientos pilas y pilas de proyectos esperando a ser revisados.

Tal vez debamos mirar un poco “más alto”, a aquellos que se les ha llenado la boca “predicando soluciones” para frenar el incremento del precio de la vivienda, y que no han sido capaces de dotar de más personal a los Servicios Técnicos Municipales, con el fin de aligerar los plazos de tramitación.

¿Pensáis que una tramitación más rápida y eficaz en la concesión de Licencias hubiera permitido controlar el aumento de los precios de la Vivienda?

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Acerca de a d arquitectos

Despacho de arquitectura. www.arqdis.es
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